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深圳西乡小产权房被定性为“历史遗留违法建筑”。除占用农村保护区、水源保护区等特殊情况外，这些“历史遗留违建”在补交罚款后，可以确认产权，拿到不动产权属证书。对1999年3月5日之后的新增违建，从严查处。但当年的“清理和处罚”，其实是用罚款换产权，且仍未明确新增违建将如何“从严查处”。所以2002年之后，兴建小产权房的势头并未被遏制。到了2009年，深圳市委再对“违法建筑”发文。这一次的新动作是对历史违建摸底排查，并依据不同情形给出了确权、拆除、没收等多种处理方法。不过，以上三种方法并未覆盖所有的小产权房。在拆除和没收的适用情形中，主要的一条是“非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地”。但是在深圳，仍有不少小产权房是建在农村土地上的。
 

这就要说到深圳的土地性质了。1992年，深圳特区内开展“统征”，特区内土地全部国有化，农民市民化。2004年，深圳市特区以外的区域又实行“统转”，将改革方案推广至全域。至此，深圳市成了个没有农村的城市。理论上，所有的土地全部国有化。但这只是理论上，在实际执行过程中，仍然有很多土地留在了村集体和村民手中。这背后的原因复杂。前述熟悉深圳土地人士介绍，原因之一是当时有不少园地、林地，以及村里已在实际使用的建设用地，名义上虽转为国有，实质上并没有转。对这些地，人员与村委并没有签转地协议，而只是口头上传达土地已转为国有。此外，对园林地等，当时的操作方式是让村集体自行上报。这个过程里，一些地租意识较强的村集体虚报瞒报。
 

由于有未完成征收补偿手续的土地，加上已有大批房屋抢在2004年“统转”前建成了，拆除、没收等限制措施的适用范围仍有限。而且，2009年的还有这么一条：“经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。”这条语焉不详的临时使用条款，让该的强制力更弱了。直到2013年，深圳市在更宏观层面开启了土地管理制度改革。作为改革的一环，2013年末，深圳市终于为2009年的发布了试点实施办法，对如何摸查、确权、拆除没收、临时使用给出了阐释。《财经》记者走访的多位中介人员、买房者及人士均表示，2013年是深圳小产权房市场的一道分水岭。这一年起，新增小产权房被掐断。目前，深圳市几乎所有的小产权房都建于2013年之前。
 

04客在赌什么站在购房者的角度，小产权房大的缺点就是购房后得不到房产证，买房人的财产权可能得不到保护。在走访中《财经》记者发现，无论是买了小产权房的人，还是接触后选择放弃的人，都对小产权房的属性有充分认识。一位小产权房持有者甚至直截了当地说：“什么购房合同、律师见证，都是个心理安慰，没有用。”另两位受访者曾在十年前考虑过购买，后因担心没有产权不好出手而作罢。不过大家的普遍共识是：深圳市小产权房这么多，如果肯定会有赔偿，不会白拆。无论是否正确，以上种种想法组成了小产权房的市场预期，并且在过去十年的时间里基本稳定。即便现在处于监管风口，这个市场预期也没有被打破。整体而言，市场主体已充分消化潜在风险。