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小产权房买卖合同有效吗?小产权房合同看点2019-12-15
小产权房买卖合同有效吗？小产权房合同看点。
小产权房是没有房产证的，那么小产权房买卖只能以签合同的形式来完成。从法律上看小产权房的定义，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。其产权证不是有国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委颁发，也叫乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定成俗的称谓。购房合同在国土局房管局不给予备案。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分。其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。再来看小产权房合同是怎么样的。
小产权房是没有房产证的，那么小产权房买卖只能以签合同的形式来完成。从法律上看小产权房的定义，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。其产权证不是有国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委颁发，也叫乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定成俗的称谓。购房合同在国土局房管局不给予备案。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分。其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。再来看小产权房合同是怎么样的。
小产权房买卖合同看点。
小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
小产权买卖合同在法律上被认定无效原因：
1、农村集体所有土地的使用权不得流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖。关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。
因为小产权房国家是不允许买卖的，但是在一些一线城市，小产权房却解决了大部分劳动人民的住房问题。在高房价的大压力下，小产权房也逐渐地得到购房者的认可，并形成了一定范围内的小产权房市场。对于小产权房合同，购房者由初步的怀疑到相信，慢慢地小产权房有没有房产证也就无所谓了。购买小产权房，无非就是图个便宜，买得起。这是关键因素。比如在深圳的商品房，便宜的也四五万每平米，高的达十几万每平方米，而小产权房也就一两万每平或更低。这就难怪大家都买小产权房了。小产权房一般都是有律师见证费，费用也很低，一般在3000至5000元。在拆迁补偿登记上，持有小产权房合同，律师见证书，身份证就可以进行登记了。从法律上看小产权房合是无效的，因为国家不承认小产权房，但是在实际上，小产权房的合同就是业主对这房产的所有权的最好证明。以上只是个人看法，并不代表本网站观点。
因为小产权房国家是不允许买卖的，但是在一些一线城市，小产权房却解决了大部分劳动人民的住房问题。在高房价的大压力下，小产权房也逐渐地得到购房者的认可，并形成了一定范围内的小产权房市场。对于小产权房合同，购房者由初步的怀疑到相信，慢慢地小产权房有没有房产证也就无所谓了。购买小产权房，无非就是图个便宜，买得起。这是关键因素。比如在深圳的商品房，便宜的也四五万每平米，高的达十几万每平方米，而小产权房也就一两万每平或更低。这就难怪大家都买小产权房了。小产权房一般都是有律师见证费，费用也很低，一般在3000至5000元。在拆迁补偿登记上，持有小产权房合同，律师见证书，身份证就可以进行登记了。从法律上看小产权房合是无效的，因为国家不承认小产权房，但是在实际上，小产权房的合同就是业主对这房产的所有权的最好证明。以上只是个人看法，并不代表本网站观点。
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