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深圳小产权房能合法吗?东莞小产权房合法吗2019-11-16

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护.“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

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从2007年开始,我国房价进入了迅猛上涨周期,“小产权房”这个名词高频出现在公众的视野,其价格低廉,既能够满足公民住房的刚性需求,又能给城市郊区的农业阶层的人员带来巨大的利益,故而广泛的存在于几乎所有的大中型城市郊区。但因“小产权房”在法律上没有明确的定位,由此也遭遇到了诸多的质疑。近年以来,学术界也在一直思考、探讨解决该问题的方法,试图从法理上寻求解决这一问题的途径。通过分析,大家普遍认识到:我国长期以来实施的城乡二元土地制度是产生这一问题的关键所在。要想解决这一问题,就必须本着客观分析的态度,从现实情况出发进行分类,既充分保障现有权益人的合法利益,又能促进社会问题的合法解决,以公平、公正和法治的原则促进社会健康发展。论文从以下五个方面来论证中国“小产权房”合法化得以实现的途径:第一部分,“小产权房”概念及有关特征阐释。本部分包括“小产权房”的界定、法律规定、分类、入市困境及特征分析。第一,从“小产权房”含义及其与商品房的比较,得出“小产权房”是普遍没有符合国家相关法律法规和政策审批程序的农村集体土地房屋,因而未能获得国家的认可;第二,阐述了“小产权房”的特点;第三,以建设土地的性质作为划分标准,“小产权房”有农业用地上的“小产权房”与宅基地上的“小产权房”之分。第二部分,阐述了“小产权房”产生的原因。本文将我国“小产权房”产生的原因分为了制度原因、社会原因和法律原因。文中提出“小产权房”产生的根源在于我国现有的二元制土地结构;分析了造成我国房地产市场出现众多问题的关键,即政府的房地产政策。着重分析了“小产权房”快速成长和当前法律法规的缺失、以及相关法律之间存在冲突是有着千丝万缕联系这一客观事实。“小产权房”的快速成长绝非是偶然现象,而是由我国当前的社会现实情况,以及多种社会因素共同促成的。出现此类现象,使我们不得不考虑并联系当前群众对住房的刚性需求和增收需求。政策失误、公民的住房需求和农业人口增收这三大因素促使“小产权房”产生并快速成长。在本部分的最后提出其合法化的必要性分析。第三部分,论述了“小产权房”的迅猛发展、冲突以及障碍。该部分以我国法律法规的缺失、冲突等。详细阐述了其入市的困境、现实情况等内容,更直观的展现出“小产权房”的问题所在。第四部分,对我国“小产权房”合法化的法理进行了分析。首先,从物权平等原则、保障农民合法权益以及推动城乡住房保障体系的健全与完善的角度出发,论证了“小产权房”合法化的必要性。其次,从宪法的角度给予“小产权房”流转合法化的理由,即法律如果要对集体土地权能进行限制,那么对国有土地也应该持相同的态度;“小产权房”出现的合理性,即“城乡一体化”及共同富裕的目的;法律应有价值取向的平衡性;法律存在的合理性依据及其价值导向。社会平衡发展基础上的法律价值考量,我国经济已经进入了先富带动后富的阶段,经济全球化的大背景下,农村与城市的共用发展是同等重要缺一不可的。此外,本部分还论述了“小产权房”合法化的重要作用。通过分析我们得出,“小产权房”是我国市场经济活动下的必然产物;它的流转也具有一定的合理性,其合理性主要体现在“小产权房”的出现很大程度上解决了一部分老百姓的住房问题,满足了人民群众的刚性需求,因此,可以将其合法化作为一个改善民生的措施来借鉴。“小产权房”价格低廉,省去了巨额的土地出让金费用,降低房地产的成本,有效稳定了增长过快的房价;有助于打破城乡二元化结构、加快城镇一体化的目标,也是我国加快推进新农村建设的应有之意;能有效促进“三农”问题的解决,增加农民收入,推动社会保障体系的发展与完善。第五部分,“小产权房”的解决,即农村土地流转制度的设计和完善。主要从修改完善相关法律法规;完善对农村集体土地所有权制度和农村集体土地使用权流转制度;采用不同政策,处理现有“小产权房”;建立和完善相关监督、惩罚制度。“小产权房”的存在满足了住房需求,改善了民生,降低了房地产成本,能有效稳定增长过快的房价;推动城乡一体化的发展;解决三农问题,增加农民收入等方面存在着一定的积极意义。面对“小产权房”存在的现状,我们必须认清一个事实,想要解决“小产权房”问题并不是一件一蹴而就的事,这要求社会中各个主体都要在这个过程中有所作为。综上所述,“小产权房”的存在反映了一定的社会问题,但其也具有积极的价值和意义,值得我们不断深思和不断研究探讨。我们应当综合运用好法律和行政的双重手段,合理的针对不同情况进行差异化对待,使“小产权房”的问题解决最终成为现实,为我国的房地产市场注入新的活力。