新闻原标题：小产权房买卖协议是否有效
新闻来源：中国法院网 | 作者：雷春荣 胡红涛
【案情】
喻某在自己村集体土地上建有一栋楼房共七套，只办理了一栋的产权证，但不能办理土地证。2013年6月2日，喻某将其中的一套以每平米3000元（当地全产权房的价格为每平米5000-6000元）的价格卖与了外地来此做生意的孙某，双方签订了买卖房屋协议，并已实际履行。2013年底孙某听说国家正在整治小产权房建筑，担心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房还款，喻某不同意，遂诉至法院。
【分歧】
该案在审理过程中，产生了两种不同的意见。
一种意见认为：该小产权房买卖协议无效。理由是我国土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所用权同时转让、抵押。也就是说我国实行的房地一体主义政策，及房随地走，而且我国还出台了很多政策都禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地，小产权房的买卖将违背这一政策。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，所以小产权房的买卖协议无效。
另一种意见认为：小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。
【评析】
笔者同意第二种意见，认为该小产权房买卖协议有效。
本案中喻某的房屋虽然整栋办理了一个房产证，但由于不能办理土地证，而且不是每套房子均单独办理了房产证，所以其出卖的该单套房子属于小产权房的一种。关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，司法实践中各地法院只根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不尽相同。本案中喻某和孙某订立的小产权房买卖协议也是一种合同，判断其是否有效应遵从合同法则。依据合同法规定，合同无效的情形有以下五点：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，喻某和孙某签订的小产权房买卖协议是其双方的真实意思表示，喻某出卖的房屋虽是小产权房，但并不是违章建筑，喻某对该房屋有处分的权利，其出卖该房屋非但没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，而且对买卖双方均有益，一方面喻某将其闲置的房屋卖给别人有了收益，另一方面孙某以只有市场一半的价格购买到了可以居住的房屋，双方均有利可图。其房屋买卖协议也没有违反法律、行政法规的强制性（上述第二种意见已有阐述），因此不存在合同无效的情形。
小产权房买卖合同，也是一种房屋买卖合同，属于债权关系，只是其由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。本案中孙某购买房屋时明知是小产权房，不能办理权属证件，只是因为便宜才购买，而且是用来居住，说明购买时并没有要求办理过户登记的意思，如果以房屋不能发生物权变动登记来认定该房屋买卖协议无效，反而违反了当事人的意思自治原则，不利于交易的安全。孙某要求退房还款只是担心被拆迁而导致纠纷，现其诉请的理由是否发生是不确定的因素，退一步讲，即使房屋被拆迁，孙某到时还可以再提起赔偿诉讼。因此就目前情形而言，认定该小产权房买卖协议有效更符合意思自治和诚实信用原则。
（作者单位：江西省高安市人民法院）
小产权房是什么意思？
小产权房是什么意思？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
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